Global Insight

#갭 투자 슈퍼리치(#꼬마아파트 임대로 상위 1% 부자 되기)

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프롤로그

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Part 1. 대한민국에서 부자 되는 법

탄생부터 삶이 정해져 있다?

저축만이 살길인가?

열심히 사는데 집 1채 장만하기 힘들다

돈을 벌었다는 사람 중에 왜 나만 빠져 있나?

넘쳐나는 재테크, 도대체 뭘 해야 하지?

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Part 2. 슈퍼리치가 되는 문은 활짝 열려 있다

아파트 갭 투자란 무엇인가?

상위 1% 진입 나도 가능할까?

부자의 80%는 부동산 부자다

부자들의 투자 방식

부자가 되는 법칙

세발자전거 전략

부동산 6계급이란?

의식을 혁명하라

도미노의 성장 효과

우리나라 부동산의 특수성을 이해하라

주택임대사업이란?

주택임대사업의 미션과 비전

내 안의 욕구를 발산하자

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Part 3. 부동산 투자의 3대 핵심 키

현금흐름을 파악하라

레버리지 효과를 누려라

규모를 늘려 복리 효과를 누려라

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Part 4. 소형아파트 재테크를 넘어 사업이다

부동산은 사업이다

물건 선정방법

부동산 상승 요소

초기 종잣돈 회수가 빠르다

고객이 넘쳐난다

안정성, 수익성, 환금성이 뛰어나다

수익률 무한대의 사업이다

가장 안전하고 대박인 빅 비지니스다

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Part 5. 두려움 한 방에 해결하기

과연 나도 할 수 있을까?

집을 산 후 가격이 하락하면?

금리가 인상되면 부담이 크지 않을까?

고령화 사회 진입으로 집 수요가 줄어든다?

출산률 저하로 인구가 감소한다는데

부동산 더 이상 상승하기 어렵다?

다주택자는 세금으로 불이익이 있다?

갭 투자 시 전세가 나가지 않으면?

일본처럼 부동산 폭락 시기가 오지 않을까?

현재는 투자 시기가 끝났다?

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Part 6. 부자가 되고 싶은데 현재 돈이 없다는 건 핑계다

부자 마인드가 중요하다

야망과 결단이 필요하다

방법은 많은데 실행력이 약하다

전세를 월세로

초기 종잣돈 3,000만 원부터 1억 원을 모아라

소형아파트도 투자하지 못하면 빌딩주인 될 생각은 집어치워라

부동산 가격 미래예측방법

전세가·매매가 통찰력

목적이 분명한 삶을 살라

드림 빌딩, 꿈을 세우자!

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Part 7. 평범했던 그들, 슈퍼리치에 도전하다

모든 재테크는 다 해봤다, 그중에 제일은 갭 투자

- 서울대 출신 슈퍼리치 법률중개사 박성천

경쟁률 10대 1의 장기전세(시프트)보다 갭 투자가 으뜸!

- 슈퍼리치클럽 수석연구원 김범준

회계사도 반한 갭 투자, 18채를 실행하다

- 서울 회계사 이동원(가명)

치과의사도 반한 갭 투자, 10채를 실행하다

- 서울 신도림 치과의사 김현빈(가명)

한의사도 반한 갭 투자, 5채를 실행하다

- 서울 강남구 한의사 정현우(가명)

갭 투자로 17채의 아파트를 보유하다

- 광주광역시 외국계대기업 재직 주경미

투자, 패러다임의 변화에서 시작된다

- 서울 강남 특허법률사무소 대표 변리사 김현준(가명)

7,000만 원의 전세금이 3채의 집으로 돌아오다

- 슈퍼리치클럽 컨설턴트 홍성준

충성! 나라도 지키고 내 돈도 지킨다. 군인도 반한 갭 투자

- 군인 김진석(가명)

보험회사 지점장도 반한 갭 투자!

- 일산 보험회사 지점장 임광빈

자비량 목회자의 선택, 갭 투자

- 인천 청라 자비량 목회자 이영석(가명)

열정이 부자를 만든다. 갭 투자로 17채를 보유하다

- 부산 기장 산업 자재 유통업 김경수

신규분양보다 소형 갭 투자가 답이다

- 서울 이앤티브레인 대표 강연왕

전직 금융전문가도 반한 갭 투자

- 슈퍼리치클럽 컨설턴트 권순기

주부도 따라 하기 쉬운 갭 투자

- 서울 서대문구 주부 배윤주

오는 기회 쟁취하자, 갭 투자가 답이다

- 슈퍼리치클럽 컨설턴트 윤영란

안정된 노후를 원한다면 소형아파트 임대사업에 투자하라

- 원격평생교육원 운영 한승용

강한 전율, 그 이름은 갭 투자

- 서울 동작구 프로그래머 김성민

꿈을 현실로, 그 이름은 갭 투자

- 서울 영등포구 개입사업자 최종진

갭 투자, 그래 바로 이거야!

- 부동산 컨설턴트 김은실

갭 투자, 원대한 꿈을 준비하다

- 한국경영자협회 대표 김준원

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Special Tip

전세·매매 바로 나가는 건축전문가의 특급 노하우

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에필로그

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금 가격이 올랐다고 말하는 것은 엄밀히 말하면 금의 가치가 상승 한 것이 아니다. 금은 그대로인데 돈의 가치가 하락해 금 1돈을 사려 면 전에는 5만 원이면 사는 것을 지금은 20만 원을 줘야 살 수 있다. 는 것이다. 지금 20만 원을 주고 산 금 1돈이 예전 금 1돈보다 더 크 고 금 함량이 많이 들어 있어서가 아니라 그만큼 화폐가치가 하락했다는 것이다.

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우리나라 경제활동 인구가 감소하는 시기 는 2037년으로, 1999년부터 경제활동 인구가 감소한 일본과 비교하 면 차이가 크다. 또한, 1인 가구가 꾸준히 늘어나기 때문에 주택 수요 는 이어진다. 통계청에 따르면 1인 가구는 1995년 12.7%에서 2015년 에는 27.1%로 증가했으며, 앞으로 1인 가구 비율은 35%까지 올라갈 것이라고 내다봤다.

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아파트 분양가 = 지가+재료비+인건비+설계 감리비+이자비용+이윤+ 미래가치라고 할 수 있다. 우리나라 지가는 연평균 5% 내외 상승한 다. 이는 매년 정부에서 발표하는 공시지가를 열람하면 알 수 있다. 지가가 상승하면 국가는 세금을 더 많이 걷을 수 있다.

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대규모 자금이 필요한 아파트를 건축 시 시행사는 은행에서 PF대, 출Project Financing(프로젝트 파이낸싱)를 받는 경우가 많다. 아파트 건립 에 따라 미래에 발생할 분양수익금으로 금융기관으로부터 자금을 조 달받는 금융기법에 대한 이자가 발생하는데, 이도 분양가에 포함시킨 다. 은평 뉴타운의 한 시행사는 하루 이자가 5억 원인 곳도 있었다.

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투자 시기가 끝났다는 말은 과거에도 있었다. 현재에도 있고, 미래 에도 있을 것이다. 하지만 물가 상승, 인플레이션, 정부 정책 등을 고 려했을 때 부동산은 지속해서 상승할 것이다. 기존 부자가 부동산을 싹쓸이해서 이제 투자할 곳이 없을까? 부동산 부자가 천년만년 사는 게 아니고 죽어서 가져갈 수 있는 것도 아니다.

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사람들은 의식상태에서도 동일한 사상과 메세지를 약 30번 이상만 들으면 '집단최면에 걸릴 수 있다. 수백 번, 수천 번 부동산 관련 부 정적 메세지를 들은 독자는 현재 ‘부정적 부동산 논리에 '집단최면’ 에 걸린 상태다. 빨리 깨어나서 아파트 갭 투자에 도전하시기를 바란다.

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부자는 특유의 마인드가 있다. 부자의 공통점은 돈이 많다는 것과 마인드가 같다는 것이다. 부자가 되려면 부자 마인드를 흉내 내야 한 다. 부자가 되려면 지금까지 나를 가난하게 만든 마인드를 버려야 한 다. 나는 절대 부자가 될 수 없다. 부자가 될 필요도 없다는 생각을 려라.

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킹핀King pin 전략 킹핀이란 10개의 볼링핀에서 5번째 핀을 말하는 것으로, 10개의 핀 모두를 쓰러뜨리기 위해 목표로 삼아야 하는 핀을 말한다. 인도네시 아나 아마존 밀림에서 벌목한 나무를 강물에 띄워 하류로 보내면 나 무가 강물을 따라 흘러가다가 굽이치는 곳에서 엉켜 움직이지 않는 다. 그때 나무들을 엉키게 만든 원인이 되는 나무를 '킹핀'이라고 부른다.

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멘토가 없다. 행복한 부자가 되기 위해선 부자들은 한 명 이상의 멘토를 보유하고 있지만 보통 사람은 대부분 멘토가 없다. 멘토로는 선배, 동료와 부동 산 전문가(실제 투자를 하는 실전 전문가를 말함)가 있을 수 있다.

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비행기가 이륙할 때 전체 연료의 50%를 소모한다고 한다. 이륙할 때 엔진은 중력을 극복하기 위해 전부 가동되며, 이 힘 덕분에 비행 기가 하늘로 높이 날아오를 수 있게 된다. 일단 이륙에 성공하면 목적 지까지는 비교적 적은 양의 연료를 소모해가며 순항할 수 있게 된다. 비행기를 이륙시키는 일은 초기 종잣돈 모으기와 올바른 투자관 정 립에 해당하는 과정인데, 이 과정을 성공적으로 마친다면 이후 두 번 째, 세 번째 비행기 띄우는 일은 한결 쉬워지며 이후 과정은 비교적 순탄하게 흘러간다.

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일반인들은 거의 모든 경우 두려움이 욕심을 이긴다. 두려움이 욕심 을 이길 때 투자에서 흔히 나타나는 결과는 3가지다. 첫 번째, 논리적 분석을 통해 부동산 시장에 투자했다.

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이렇듯 다른 것에 주의가 쏠리면 좋은 일을 하는 데 쏟을 수 있었던 시간을 낭비하게 된다. 집중하라! 집중할 수 있는 능력은 한눈을 팔지 않게 해준다. 집중은 목표를 이루는 핵심 키다.

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사람들은 의문에 사로잡혀 확신을 갖지 못하고 두려움에 떨며 자신 에게 타당하다고 생각하는 여러 핑계를 대며 행동에 옮기지 못한다. 이를 뛰어넘는 비범한 행동을 하는 사람은 통계학적으로 6%라고 한 다. 94%의 평범한 존재 안에 묻혀 살 것인가, 내 삶을 개척하는 6%의 탁월한 존재로 살 것인가!!

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갭 투자한 두 아파트 모두 인테리어가 잘 되어 있었고 지하철역과 도보 5분 거리였으며 학군이 우수했다. 여기에 향후 개발 호재까지 있으면 플러스 알 파인 것이다. 또한, 나는 주변에 입주물량이 많은 곳은 피한다. 입주물량이 많아지면 전세물량이 많아져 전세가가 하락할 수 있기 때문이다. 투자자가 많은 곳도 되도록 피하고 실수요자가 많은 곳 위주로 본다.

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갭 투자를 할 때, 연식이 털 트도 지은 지 5년, 10년, 15년 된 아파트다. 데 만약 같은 지역에 수리가 되어 있는 집 만인 곳을 본다.

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평수에 따라 차이가 있지만, 도배, 장판을 새로 하는 경우 보통 200만 원 내외 정도 드는데, 이는 임대인이 비용을 내는 일도 있고 임차인이 부담하는 경우도 있다. 경기도권은 임대인, 서울은 임차인이 부담하는 경우가 많은데 같은 지역에서도 차이가 있다. 싱크대, 화장실 등을 수리할 경우 700만 원 이상 소요되기도 한다.

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그 외 일반적인 매물인 경우 협의 하 에 잔금기일을 3개월 정도 여유 있게 잡는다.

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리스크를 줄이기 위해 계약서를 작성할 때도 신경을 쓴다. 잔금일을 특정일로 지정하지 않고 전세를 빼는 조건으로 명시하는 것이다. 이는 집주인이 사는 경우 이사 갈 집이 분양이나 기타 이유로 날짜 여유가 있어 유동적 으로 조율이 가능한 집이거나, 기존 세입자가 사는 경우 전세를 빼는 날짜까 지 임차기간을 연장하는 조건이라는 등으로 특약을 적는 것이다.

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